المحتوى محمي
المحتوى محمي
مقابلة

رئيس بروبرتي فايندر: الإقبال على العقارات الفاخرة يكتسب زخماً سريعاً في دبي

يجب على الدول اتخاذ عدة وسائل لتنشيط وتطوير هذا القطاع لجذب المستثمرين إليه، وعلى المستثمرين أيضاً تحديد خياراتهم ودراستها بشكل أفضل.

بقلم


money

آري كيسيسوغلو رئيس بروبرتي فايندر (مصدر الصورة: فورتشن العربية)

بعد تجاوز الكثير من الدول القيود التي فرضت على مدار عامين سابقين بسبب انتشار كوفيد-19، أعيد تعريف أهمية المنزل في حياة الناس وبات أكثر أهمية وله شروط محددة منها المساحة ومطابقة المعايير الصحية ومناسبته للعمل، وهذا انعكس على سوق العقارات في المنطقة. وبالنسبة لدبي كانت إحدى المدن الجاهزة لهذا التغيير كونها تزخر بالكثير من مشاريع التطوير العقاري.

انعكست المبادرات الحكومية والشفافية في القطاع العقاري بالإمارات على جعلها من أكثر الأماكن جاذبية من حيث الاستثمار العقاري ليس في المنطقة فحسب بل عالمياً، حيث باتت دبي بفضل ذلك كله وبعض العوامل الخاصة بها كإمارة، أكثر جاذبية للمستثمرين من العالم الغربي.

وبشكل عام، وبظل الظروف الاقتصادية الصعبة التي يعيشها العالم، قد يتخوف المستثمرون من ما هو قادم، لكن لا ترى شركة "بروبرتي فايندر" وهي منصة عقارات رائدة في الشرق الأوسط، أي سبب يدعو إلى التشاؤم في الأشهر القليلة المقبلة. لكن وانطلاقاً من قوة سوق العقارات في الإمارات وتحديداً دبي، يجب على الدول اتخاذ عدة وسائل لتنشيط وتطوير هذا القطاع جذب المستثمرين إليه، وعلى المستثمرين أيضاً تحديد خياراتهم ودراستها بشكل أفضل.

"فورتشن العربية" التقت برئيس شركة "بروبرتي فايندر"، آري كيسيسوغلو، لإلقاء نظرة على السوق العقاري في المنطقة وواقع الاسثتمار فيه وعوامل الجذب الواجب توافرها، وكان الحوار التالي:

اختصرت المقابلة حرصاً على الوضوح.

"فورتشن": ما هو تقييمكم لتعافي السوق العقاري في المنطقة بعد تجاوز مرحلة الركود التي تسببت بها جائحة "كوفيد – 19"؟ وهل كان ذلك ضمن توقعاتكم؟

كيسيسوغلو: لحسن الحظ، وخصوصاً إذا ما أخذنا الأمور من الناحية الاقتصادية، فإننا نجد أن العديد من المبادرات القوية والمهمة للغاية التي أطلقتها دولة الإمارات العربية المتحدة قد أسهمت في صمود الشركات ودفعت الوضع الاقتصادي إلى الأمام. 

وعلى الرغم من تأثير الجائحة على السوق العقاري وقطاع التملّك، غير أننا ندرك أنه عندما يكون هنالك تقلّبات في السوق وأسعار فائدة منخفضة، يكون هناك تأثير إيجابي على السوق العقاري والأنشطة التجارية ذات الصلة. ولم يكن من المتوقع أن نشهد تعافياً اقتصادياً سريعاً، ولكن كمفاجأة إيجابية للكثيرين في هذا القطاع، حدث الأمر بهذه الطريقة.

وبالتالي، فإن الديناميكية الاقتصادية الإيجابية التي صاحبتها بعض الاتجاهات الاجتماعية مثل الرغبة المتزايدة في العيش بأماكن مساحتها أوسع وبشروط أفضل (بسبب قضاء المزيد من الوقت في المنزل)، قد أدت إلى زيادة الحركة بصورة إيجابية في السوق العقاري. ومن هذا المنطلق، لمسنا انطلاقة جيدة للعام 2022، حيث سجل شهر يناير/كانون الثاني إنجاز 5,797 صفقة مبيعات عقارية في دبي بقيمة 16.69 مليار درهم.

مع عصر الوباء وما بعد الجائحة، أعيد تعريف دور المنزل في حياتنا أو أصبح أكثر أهمية. ووفقاً لأبحاث المستهلكين التي أجريناها بالتعاون مع شركة "YouGov" في دولة الإمارات العربية المتحدة أخيراً، فقد تبيّن لنا أن السبب الرئيس لانتقال المستأجرين كان "الحاجة إلى منزل أكبر" وذلك بنسبة 37%.

ولاحظنا أيضاً أن هنالك بعض المتغيّرات الأخرى التي استجدت في الطلب على العقارات السكنية، مثل الرغبة في الحصول على المزيد من المساحات الخارجية، وهو ما أدى إلى بروز مناخ جديد حيث يسعى المزيد من الناس إلى التغيير. لقد كان وباء "كوفيد-19" بالتأكيد، مسرّعاً للنمو في السوق العقاري.

وهذا الأمر يجعلنا نقول إن دبي كانت جاهزة لهذا التغيير كونها كانت زاخرة بالكثير من مشاريع التطوير العقاري.

"فورتشن": ما الذي تحتاجه الأسواق الأقل ازدهاراً من أجل استقطاب الاستثمارات في القطاع العقاري؟

كيسيسوغلو: تتمحور التجارة حول الثقة. وكلما زادت الثقة، ارتفع حجم الأعمال. وفي حال كانت الشفافية والتفاصيل غير واضحة، فإنه من غير المرجّح أن يستثمر الأجانب في الأعمال التجارية. وعلى الرغم من ذلك، فإن هذه الأمور الأساسية ليست كافية لوحدها، إذ يجب دمجها مع الديناميكيات الاستهلاكية الجوهرية.

ومع التركيز على المسائل الأساسية، فإن العوامل الرئيسة التي يجب مراعاتها في السوق من أجل إنجاح هذا القطاع، هي اعتماد هيكل قانوني واضح وبناء الثقة من خلال الشفافية المدعومة بتبادل البيانات والمعلومات. ومن هذا المنطلق، فإن "بروبرتي فايندر"، أطلقت مبادرتين رئيسيتين بهدف تعزيز حضور الدولة في السوق العقاري العالمي:  

  • تحفيز الصفقات: عن طريق مطابقة متطلبات مالكي المنازل المحتملين مع مواصفات العقار "المناسب" ومن خلال تسريع هذه العملية، نساعد على اتخاذ قرار الشراء، ونزيد من فرص إنجاز الصفقة.
  • الشفافية والثقة: عقدت "بروبرتي فايندر" شراكة مع "دائرة الأراضي والأملاك في دبي" لإطلاق مؤشّر يحتاج إليه السوق العقاري في دبي بشدة. فكانت ولادة Mo’Asher (مؤشّر) وهو المؤشر الرسمي الأول والوحيد لأسعار المنازل في إمارة دبي. ويتم إصدار هذا المؤشر شهرياً وهو بمثابة أداة لمساعدة المستثمرين والعملاء والوكلاء العقاريين على حدّ سواء، من خلال توفير رؤى أكثر شفافية للمشهد العقاري.

"فورتشن": ما مدى أهمية دور الشفافية في البيانات العقارية لاستقطاب المستثمرين؟ وما هو أكثر الأسواق شفافية ضمن هذا التوجه؟

كيسيسوغلو: التقدم والشفافية في سوق العقارات ضمن دولة ما أحد أبرز العوامل الرئيسة (العديدة) التي تدعم نموها. وبحالة شركتنا، نستخدم بيانات المعاملات المنسّقة والمرتّبة بعناية للمساعدة في تعزيز المشهد العقاري وتسريع نموه.

أضف إلى ذلك، هنالك جونز لانج لاسال "JLL"، وهي شركة عالمية ومستقلة تجري تقييماً للسوق وشفافيته على المستوى العالمي. ووفقاً لـ"المؤشر العالمي للشفافية في القطاع العقاري" للعام 2020 الذي أصدرته "جونز لانج لاسال"، فقد احتلت دبي المرتبة 36 على لائحة أسواق العقارات الأكثر شفافية، أي بارتقائها 4 مراتب مقارنة بالعام 2018. وإحدى المبادرات التي أسهمت في هذه القفزة الكبيرة، هي إطلاق "Mo’Asher"، أول مؤشر عقاري  في دبي. 

نحرص على العمل بشكل لصيق مع الحكومة من أجل التأكد من أن جميع بياناتنا تعكس أرقام أعمالنا، وهذا الأمر واضح عندما وقّعنا مذكرة تفاهم مع "دائرة الأراضي والأملاك في دبي" في العام 2022، وذلك من أجل تسريع نمو المدينة لتصبح واحدة من أكثر أسواق العقارات شفافية في العالم. وهذه هي المرة الثانية التي تقدم فيها "دائرة الأراضي والأملاك في دبي" بياناتها إلى "بروبرتي فايندر" بهدف تعزيز مكانة دبي على "المؤشر العالمي للشفافية في القطاع العقاري". 

"فورتشن": ما هي طبيعة المستثمرين في القطاع العقاري على مستوى المنطقة؟ وهل غالبيتهم من الأجانب أو من السكان المحليين؟

كيسيسوغلو: الإمارات واحدة من أكثر الأماكن جاذبية من حيث الاستثمار العقاري بفضل اللوائح الحكومية والشفافية في حقوق الملكية والهيكليات القانونية للمستثمر. هناك جزء لا بأس به من المستثمرين المحليين. إضافة إلى أن الإمارات تحظى بإقبال كبير من قبل المستثمرين من المنطقة والشرق. كما أن أحد الاتجاهات الجديدة التي نلاحظها، هو أن دبي بدأت في جذب المزيد والمزيد من المستثمرين من العالم الغربي وهي نتيجة طبيعية للمبادرات التي اتخذتها الحكومة خلال الأوقات الصعبة.

"فورتشن": ما هي طبيعة العلاقة مع الوسطاء العقاريين، وهل تعتبرونهم عملاء؟

كيسيسوغلو: نموذج أعمالنا يركّز على بناء شراكة مع الوسطاء العقاريين الرائدين العاملين في هذا القطاع. وبناءً على تجربتنا، كان وجود خبير يساعد الأشخاص على طول الطريق لاتخاذ قرارات مهمة مثل المكان الذي يريدون أن يعشوا فيه، هو أفضل طريقة لابتكار تجربة أفضل.

وقمنا بنشر لائحتنا التي تضم الوكلاء العقاريين المعتمدين من قبل "مؤسسة التنظيم العقاري في دبي" (ريرا)، حرصاً منا على تواصل عملائنا فقط مع الوكلاء والمطورين والوسطاء العقاريين الحقيقيين. ومع تنامي المشهد العقاري بهذه الوتيرة السريعة في الإمارات وفي دبي على وجه التحديد، فإن هؤلاء الوكلاء هم على علم بشكل مستمر بجميع الأنشطة والمجمّعات السكنية والأحياء الجديدة والمستقبلية، وتحديد اتجاهات الشراء وغير ذلك، ويشكلون جزءاً لا يتجزأ من رحلة البحث عن عقار.

"فورتشن": يتعرض سوق العقارات في المنطقة لارتفاعات متتالية في الأسعار، فما هو السبب برأيكم؟ وهل أثّر ذلك على نشاط السوق؟

كيسيسوغلو: من المتعارف عليه أنه في الاقتصاد المفتوح، يتم تحديد الأسعار من خلال ديناميكيات العرض والطلب. وفي القطاع العقاري، يصعب تحييد جانب العرض من هذه المعادلة على المدى القصير مقارنة بالسلع الاستهلاكية، وذلك ببساطة لأن بناء منزل أو مبنى يستغرق وقتًا طويلاً. لذلك، يتم تحديد الديناميكيات قصيرة المدى حسب الطلب أكثر من العرض. 

في الإمارات العربية المتحدة، كانت هناك ثقة متزايدة في السوق وأطلقت الحكومة مبادرات إثبات مستقبلية تدعم المواطنين والمستثمرين. وإلى جانب ديناميكيات المستهلك التي ذكرتها أعلاه، فإن الطلب على العقارات قد ازداد.

ومع التطور المتواصل في اللوائح التنظيمية في الإمارات والتحوّلات الكبيرة في السوق العقاري الذي أصبح متاحاً بشكل متزايد أمام الوافدين، فإن المشهد العقاري في الدولة يترك بصمته بسرعة على الخارطة بالنسبة لمشتري المنازل المحتملين. كما أن اللوائح الحكومية الجديدة، ومجموعة من الخيارات في قطاعات التسعير المختلفة التي تنتشر داخل المجمّعات السكنية الجديدة والمستقبلية في جميع أنحاء البلاد، تجعل الاستثمار في الدولة أكثر جاذبية للمقيمين والأجانب على حد سواء.

"فورتشن": ما هو حجم الطلب على العقارات الفاخرة في المنطقة؟ ومن هي الأسواق الأكثر طلباً على هذا النوع؟ ولماذا؟

كيسيسوغلو: اجتازت الإمارات (ودبي على وجه التحديد) شوطاً بعيداً في كيفية التعاطي مع تداعيات جائحة كورونا والتعافي منها، بالإضافة إلى بنيتها التحتية الصلبة وتطوير مناطق الجذب السياحي التي ترقى إلى مستويات عالمية بما في ذلك "إكسبو 2020 دبي" و"عين دبي" و"متحف المستقبل"، وهو ما ساعد دبي والدولة على نطاق أوسع، وجعل المنطقة ترسّخ بصماتها كسوق جاذب للسياحة وبالطبع الاستثمارات.

أضف إلى ذلك، فإن اهتمام المشاهير من مختلف أنحاء العالم بشراء المنازل قد أصبح واضحاً للعيان، وعلى سبيل المثال كريستيانو رونالدو وديفيد وفيكتوريا بيكهام وجورجيو أرماني ومايكل شوماخر ومادونا يعتبرون دبي وطنهم الثاني. 

ويبدو أن كل هذه العوامل مجتمعة كان لها تأثير في قطاع الرفاهية حيث أن الإقبال على العقارات الفاخرة يكتسب زخماً سريعاً داخل المدينة: فقد كانت هناك 25 صفقة بقيمة 10 ملايين دولار أمريكي وأكثر، و6 معاملات تجاوزت الـ 20 مليون دولار أمريكي في شهر فبراير/شباط 2022 وحده. وتشمل المناطق الرئيسية للعقارات الفاخرة "نخلة جميرا" و"داون تاون - برج خليفة" و"دبي هاربور".

"فورتشن": مَن هي أكثر الجنسيات التي تشتري عقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة بشكل خاص، وفي دول مجلس التعاون الخليجي بشكل عام؟

كيسيسوغلو: لقد لاحظنا وجود طلب قوي في السوق العقاري وتزايد الاهتمام والاستثمار فيه من مختلف أنحاء العالم، في حين لا يزال مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي لاعبين رئيسيين فيه، أضف إلى ذلك إتاحة حقوق الملكية في دبي أمام الوافدين. ومن الملاحظ أيضاً أن هنالك إقبال من قبل المستثمرين من أوروبا الغربية بشكل خاص أكثر فأكثر في المنطقة، وهو اتجاه جديد بدأنا نشاهده في السوق.

"فورتشن": ما هي نظرتكم للسوق في العام 2022؟

كيسيسوغلو: لا يمكننا أبدًا الجزم كيف سوف يبدو السوق على المدى المتوسط إلى الطويل نظراً لوجود العديد من العوامل المجهولة التي قد تؤثر على القطاع. ومن بين العوامل المختلفة، تُعدّ تقلبات الأسواق المالية وأسعار الفائدة من العوامل الرئيسة. وبالنظر إلى بياناتنا الداخلية، والأداء السابق، وخصوصاً الاتجاهات السائدة في أعمال الرهن العقاري الخاصة بنا، لا نرى أي سبب يدعو إلى التشاؤم في الأشهر القليلة المقبلة.

"فورتشن": ما هي خطط "بروبرتي فايندر" التوسعية في أسواق المنطقة؟ وما هي الأسواق الحالية والأسواق التي تسعون للدخول إليها؟

كيسيسوغلو: في الوقت الحالي، نركز على البلدان التي ننشط فيها بالفعل. عندما نأتي على ذكر كلمة "عقارات" في المنطقة، فإن الدولة التي تتبادر إلى الذهن هي الإمارات العربية المتحدة، وهي واحدة من أسواقنا الرئيسة، لكننا نستثمر أيضاً كثيراً في بلدان الأخرى. مثل مصر فهي بلد مهم للغاية بالنسبة لنا: هناك استقرار جيد في الوضع الاقتصادي على مدى العامين الماضيين والنظرة السائدة هو أن هذا الاتجاه مرجح بالاستمرار.

ومن منظور الأعمال التجارية، نحن متفاؤلون أيضاً كوننا متواجدين في أسواق مثل قطر والبحرين، حيث تثبت هذه البلدان أن لديها آفاق نمو كبيرة في المستقبل، بينما تعمل المملكة العربية السعودية بشكل جاد في تنفيذ برامجها الاقتصادية المختلفة وسوف يكون من المثير للاهتمام مراقبة وتيرة التطورات هناك. 

"فورتشن": هل برأيكم هناك تقدماً في برنامج الجنسية مقابل العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي والإمارات على وجه الخصوص؟ ما مدى نجاح هذه التجربة على الصعيد العالمي؟

كيسيسوغلو: أن تصبح مواطناً أو مقيماً في بلد ما، هو قرار مهم للغاية وسيكون هناك دائماً العديد من العوامل التي تؤثر في ذلك.

وعلى الرغم من وجود برنامج المواطنة في الأسواق العالمية، إلا أن جزءاً مهماً جداً من المعادلة، من وجهة نظري، هو مدى رغبة الناس في العيش في بلد ما ومدى "صداقة الأجانب" فيه. 

وفي حالة الإمارات وخلال الفترة التي أمضيتها هنا، رأيتُ الدولة تعمل باستمرار نحو التطورات واللوائح الجديدة التي تجعلها وجهة جذّابة للمقيمين الجدد المحتملين وأكثر من ذلك. وهذا جزئياً سبب استمرار سماعنا العبارة التي تتكرر "جئت إلى دبي لمدة عامين وما زلت هنا بعد 10 أعوام". أعتقد أن أي مدينة أو دولة تريد أن تجعل من نفسها وجهة استثمار عقاري جذابة (في إطار أي برنامج) يجب ألا تحصل فقط على الشفافية والأسس القانونية الصحيحة، بل يجب أيضاً أن تجعل المزيد من الأشخاص يقولون هذه الجملة.


image
image